La opción “C”, la menos preferible, presenta menos problemas, pero uno de los límites del terreno está en disputa con uno de los vecinos. El proceso también lleva tiempo y la relación entre las partes se ha tornado tensa y hostil.
Por supuesto, los jueces son garantes de la seguridad jurídica y, sin eso, no hay forma de que una economía se desarrolle. Dando eso por sentado, la función de los órganos de justicia, de todos, desde el más modesto juzgado de paz hasta la Corte Suprema de Justicia, incide en la mayor o menor eficiencia de los mercados.
Creo que un ejemplo sencillo puede ilustrar el punto. Imagine usted una empresa interesada en una inversión turística. El desarrollo de un hotel en las proximidades del Lago de Atitlán. Después de recorrer las zonas de mayor interés, los especi
alistas proponen a la empresa tres opciones, siendo la “A” la mejor, la “B” la intermedia y la “C” la peor. Contratan los servicios de agentes de bienes raíces para identificar a los propietarios y entablar negociaciones.
De entrada, la agencia explica a esta empresa que, realmente, no hay un catastro en línea en el que uno pueda pinchar sobre el terreno que interesa y acceder
al nombre del propietario y demás información relevante. La averiguación tendrá que ser ahí mismo, preguntando a vecinos y transeúntes. Después de varios días, el primer acercamiento con los “propietarios” de la opción “A” puede darse.
Se trata de pequeños agricultores que, técnicamente, no son “propietarios”. Cuentan con una copia de una escritura pública antigua por la cual su padre adquirió la posesión del terreno. Él ya ha fallecido y los “propietarios” aún no han tramitado el proceso sucesorio. Pasan a la opción “B”. Ese terreno está inscrito en el Registro de la Propiedad, pero hay una disputa sobre una servidumbre para ganar acceso al camino público. El caso lleva más de tres años y no tiene visos de pronta solución.
Ante ese panorama, la empresa consulta con un abogado sobre los costos y plazos para resolver cada una de las situaciones existentes. ¿Tardaría mucho el proceso sucesorio? ¿Cuánto tiempo y dinero costaría, si es posible, la titulación supletoria del terreno “A”? ¿Pueden comprarse los derechos litigiosos sobre la servidumbre del terreno “B”? Si fuera posible, pero, en el futuro la otra parte transgrediera la servidumbre, ¿puede hacerse valer fácilmente el acuerdo? Y, en cuanto al terreno “C”, ¿cuán tardada y costosa pudiera ser una transacción con el vecino y la rectificación registral y catastral de los linderos?
El informe del abogado deja márgenes muy amplios. Como pudiera ser que los problemas existentes se resuelvan en cosa de ocho meses, pudiera ser que tomaran hasta cinco años. Los costos también variarían mucho y, sobre todo, no puede garantizar nada más que hacer sus mejores esfuerzos.
Ante esos escenarios, dependiendo de cuánta aversión al riesgo maneje la empresa, las probabilidades de que la inversión turística no se lleve a cabo son altas. Si así ocurriera, los recursos económicos (terrenos, dinero, profesionales, técnicos, laborales, etcétera) en torno a ese proyecto quedarían en manos de personas que, muy probablemente, no pueden sacarles todo su fruto potencial. Toda la economía deja de crecer y toda la población tiene pérdidas en alguna medida.
Como se explica por el conocido “Teorema de Coase”, para que los recursos de una economía puedan asignarse de manera máximamente eficiente, es indispensable que los derechos estén claramente especificados, sean libremente transmisibles y que los costes de transacción sean insignificantes. El trabajo de los jueces es lograr, sentencia a sentencia, que así sea.
Eduardo Mayora Alvarado
Miami, 27 de marzo de 2024.
Sé el primero en comentar