En ocasiones, los gobiernos municipales y los desarrolladores se ven recíprocamente como contrarios. Esto es un despropósito, mientras todos cumplan con la ley, deben verse como aliados que van tras el mismo fin: inmuebles e infraestructuras más funcionales, más bellas y con mejores servicios.
El desarrollo de infraestructuras urbanas es esencial para el crecimiento y la sostenibilidad de las ciudades. Un gobierno municipal tiene diversas opciones para fomentar este desarrollo, y la cooperación con inversores y desarrolladores privados es clave para crear un ciclo virtuoso de inversión y mejora.
Las ordenanzas municipales juegan un papel crucial en la regulación del uso del suelo. Al delimitar zonas residenciales, comerciales e industriales, el gobierno municipal puede crear «ecosistemas» urbanos saludables. Por ejemplo, al evitar la instalación de talleres y naves industriales en áreas residenciales, se añade valor a las inversiones privadas y se atrae más inversores.
Un «ecosistema» urbano saludable se caracteriza por una planificación y regulación efectivas que promueven el desarrollo sostenible. La zonificación adecuada y la aplicación consistente de las reglas son fundamentales para mantener estos ecosistemas. La clave está en la generalidad de las reglas y su igual aplicación a todos los que compongan el conjunto.
La cadena de actores en el desarrollo urbano incluye a financistas e inversores, desarrolladores, contratistas, compradores y arrendatarios. El gobierno municipal facilita y regula los derechos y obligaciones que, de cara al ayuntamiento, tiene cada uno de esos actores. Bajo el Código Municipal y ejerciendo facultades ancladas en la propia Constitución de la República, las municipalidades puede promulgar un marco jurídico claro y estable.
Un ecosistema urbano saludable aumenta el valor de las inversiones privadas y atrae más inversores. Los propietarios son menos reacios a pagar contribuciones por mejoras cuando ven los beneficios tangibles de un entorno bien regulado. Las contribuciones por mejoras son pagos que los propietarios realizan para financiar infraestructuras públicas. Estos tributos municipales, generalmente recaudados en zonas de mayor nivel de ingresos, pueden utilizarse para subvencionar infraestructuras en áreas de menores ingresos en las que los propietarios no pueden costearlas en su totalidad. Esto crea un ciclo de desarrollo donde las inversiones privadas y públicas se complementan.
El círculo virtuoso se entabla cuando a las inversiones privadas se suman las infraestructuras públicas, generando un ciclo de desarrollo continuo. Compradores y arrendatarios, usuarios y visitantes valoran positivamente los accesos a una urbanización, a un condominio en propiedad horizontal o a un gran centro comercial. Los desarrolladores y, sobre todo, los inversores y sus asesores lo saben bien y es ahí donde está la oportunidad de que surja un interés común entre ayuntamiento y desarrolladores. Y lo mismo puede decirse del alumbrado, los parques, las aceras, el transporte colectivo, los estacionamientos y la seguridad. Un marco jurídico municipal claro, estable y flexible es esencial para acomodar proyectos de gran envergadura financiados en los mercados financieros y de capitales y, en lo que a las infraestructuras se refiere, por el propio gobierno municipal con cargo a los tributos que recauda, sobre todo, las contribuciones por mejoras.
En conclusión, la cooperación entre el gobierno municipal, los desarrolladores privados y los inversores es fundamental para el desarrollo de infraestructuras urbanas. Un marco jurídico claro y la aplicación consistente de reglas iguales para todos crean un entorno propicio para las inversiones, generando un ciclo virtuoso de desarrollo que beneficia a toda la comunidad.
Eduardo Mayora Alvarado
Ciudad de Guatemala, 18 de febrero de 2025.
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